평촌 은하수마을 5년 보유 기록에서는 상생임대인 양도세 비과세가 내 경우엔 안 된다고 결론 냈다. 만기에 5% 올려 갱신해도 제도 기한을 넘고, 직전계약 대비 인상률도 5%를 넘긴다고 봤기 때문이다. 그런데 전세 계약서를 날짜별로 다시 펼쳐놓고 따져보니 결론이 정반대였다. 이미 요건을 다 채워놨더라. 어디서 잘못 짚었는지, 왜 지금은 충족인지 타임라인으로 되짚어본다.
전세 계약 타임라인
같은 아파트(2021년 1월 매수, 매매가 7.8억) 얘기다. 전세를 세 번 갈아끼웠고, 중간에 잠깐 내가 들어가 살았다.
| 구분 | 기간 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 1차 전세 | 21.1 ~ 23.6 (2년) | 5.5억 | 매수 후 내 명의로 신규 체결 |
| 실거주 | 23.6 ~ 23.10 (4개월) | — | 잠깐 직접 거주 |
| 2차 전세 | 23.10 ~ 25.10 (2년) | 4.5억 | 보증금 1억 내림 |
| 3차 전세 | 25.10 ~ 현재 | 5.15억 | 현재 세입자 |
지난 글에서 내가 틀린 지점은 명확하다. “상생계약 = 지금 진행 중인 3차 계약(5.15억)” 또는 “2027년 만기에 새로 맺을 계약”이라고 착각했다. 그래서 인상률 13%니 기한 초과니 하면서 자격 없음으로 결론 냈던 거다. 실제 상생계약은 그게 아니라 이미 끝난 2차 전세(4.5억)였다.
상생임대인 제도란
전세금을 직전 계약보다 5% 넘게 안 올린 1주택 임대인한테, 양도세 비과세 요건 중 실거주 2년을 면제해주는 제도다. 직접 살아본 적 없는 전세 준 집이라도 비과세로 팔 수 있다.
ℹ️ 상생임대인 자격 요건 (2026.6 기준)
- 직전 임대차계약: 주택 취득(잔금 지급) 후 임차인과 신규 체결, 임대 기간 1년 6개월 이상
- 상생 임대차계약: 직전계약 대비 보증금·임대료 인상률 5% 이내, 임대 기간 2년 이상
- 체결·개시 시점: 2021.12.20 ~ 2026.12.31 사이에 상생임대차계약 체결 및 임대 개시
- 혜택: 1세대 1주택 양도세 비과세의 거주요건(2년) 면제
출처: 기획재정부 「상생임대주택 양도소득세 특례 10문10답」, 국세청. 적용기한은 2024년에 이어 2026.12.31까지 연장된 상태다.
요건은 딱 두 개의 계약으로 짝이 맞춰진다. 취득 후 맺은 직전계약(1.5년 이상)과, 5% 안쪽으로 올려 2년을 채운 상생계약. 내 1차·2차 전세가 이 짝에 그대로 들어맞는다.
직전계약 판정 (1차 전세 5.5억)
직전계약으로 인정받으려면 두 가지를 봐야 한다. 첫째, 집을 산 다음에 내 명의로 새로 맺은 계약일 것. 둘째, 1년 6개월 이상 유지됐을 것.
1차 전세는 2021년 1월에 내가 매수하면서 직접 체결했고, 2023년 6월까지 약 2년 5개월을 유지했다. 갭투자로 기존 세입자를 승계한 게 아니라 내가 새로 놓은 전세라 직전계약 자격이 깔끔하게 선다.
⚠️ 여기서 딱 하나 확인할 함정 — 잔금일 순서
직전계약은 반드시 주택 취득(매매 잔금) 이후에 체결된 임대차계약이어야 인정된다. 취득보다 먼저 맺힌 전세는 직전계약으로 안 본다. 내 경우 매수와 1차 전세가 같은 2021년 1월이라, 전세 잔금(세입자 입주)이 매매 잔금보다 늦거나 같은 날인지가 핵심이다. 임대차계약서·매매계약서의 잔금일을 대조해서 이 순서가 맞아야 비과세가 성립한다. 같은 달이라는 이유로 그냥 넘기면 안 되는 부분이다.
상생계약 판정 (2차 전세 4.5억)
진짜 혜택을 만들어주는 건 2차 전세다. 두 가지를 본다.
5% 이내 인상. 직전 5.5억에서 4.5억으로 1억을 내렸다. 인상은커녕 감액이다. 감액 계약도 상생계약으로 인정되니까(0% 인상 ≤ 5%), 이 요건은 자동 충족이다. 전세가가 빠지던 시기에 어쩔 수 없이 낮춰 받은 게 결과적으로 상생계약 요건을 만들어줬다.
2년 이상 유지. 2023년 10월부터 2025년 10월까지 세입자가 만기를 꽉 채웠다. 2년 요건도 채워졌다.
체결 시점도 2023년 10월이라 제도 기한(2021.12.20 ~ 2026.12.31) 안쪽이다. 세 박자가 다 맞는다.
중간 4개월 실거주 공백
1차(23.6 종료)와 2차(23.10 시작) 사이에 4개월 내가 들어가 살았다. 이게 흠이 되나 싶었는데, 안 된다.
직전계약과 상생계약이 등을 맞대고 연속될 필요는 없다. 그 사이에 임대인이 잠깐 실거주했거나 공실로 비워뒀어도, 앞뒤 계약을 직전·상생 계약으로 짝지어 인정해준다. 오히려 비과세 요건 맞추겠다고 억지로 전입신고하거나 빈집으로 둘 필요가 없다는 게 이 제도의 취지다. 4개월 실거주는 판정에 아무 영향이 없다.
3차 전세(5.15억)와 자격 유지
상관없다. 상생임대인 미션은 2차 전세가 만기를 채운 2025년 10월에 이미 끝났다. 실거주 면제 자격은 그 시점에 확정됐다.
그래서 2025년 10월에 새로 맺은 3차 계약을 5.15억으로 했든 그 이상으로 했든, 비과세 자격과는 무관하다. 심지어 지금 세입자가 2년을 채우기 전에 전세를 안고 파는 갭매도를 하더라도 혜택은 그대로다. 면제 프리패스는 이미 손에 있는 상태다.
ℹ️ 거주요건만 면제 — 보유요건은 별도
상생임대인이 면제해주는 건 ‘2년 거주’요건이지 ‘2년 보유’요건이 아니다. 1세대 1주택 비과세는 보유 2년이 기본 전제인데, 나는 2021년 1월부터 5년 넘게 보유 중이라 보유요건은 진작 충족했다. 두 요건은 따로 본다.
11억에 팔면 양도세는 얼마
1세대 1주택 비과세 기준선은 양도가액 12억이다(소득세법, 2021.12.8 이후). 매도 희망가가 11억이면 12억 이하라 양도차익 전체가 비과세 범위에 들어간다. 거주요건은 상생임대인으로 면제, 보유요건은 충족, 양도가는 12억 미만. 세 갈래가 다 통과하면 양도소득세는 0원이 된다.
💡 매도 타이밍 관점
세금 제약이 사라졌다는 건 일정에 끌려다닐 이유가 없어졌다는 뜻이다. 특정 시점까지 버틸 필요 없이 자금 계획이나 시세 흐름 보고 유리할 때 정하면 된다. 다만 12억을 넘는 가격에 팔게 되면 초과분은 과세 대상이 되니, 매도가가 12억 가까이 가면 그때는 계산이 달라진다.
판정이 뒤바뀐 이유
5년 보유 기록에서 자격 없음으로 결론 냈던 게 두 달 만에 정반대가 됐다. 원인은 단순했다. 상생계약을 ‘앞으로 맺을 계약’에서 찾았던 거다. 이미 끝난 2차 전세가 답이었는데. 제도를 미래 시제로만 보면 이미 손에 든 패를 못 본다는 걸 비싸게 배웠다.
같은 1주택 포지션이라 1주택자 민간청약 전략도 함께 굴리는 중인데, 부동산 세제는 이렇게 날짜 하나, 보증금 한 줄 차이로 결론이 갈린다. 그래서 이번 판정도 실제 매도·세무 단계에 가면 잔금일 순서 확인까지 포함해서 무조건 세무사 상담 끼고 최종 확정할 생각이다. 이 글의 요건과 기준일은 작성 시점(2026년 6월) 기준이고, 세법은 매년 바뀐다.
⚠️ 투자 · 세무 유의사항
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