현재 아파트 한 채를 보유하고 있다. 그래서 주택청약 전략을 따로 세워야 했다. 유주택자 상태에서 높은 금액을 납입해봤자 공공청약에선 별 의미 없고, 1주택자 민간청약 예치금 기준만 맞추면 충분하다는 결론에 이르렀다. 그 결과 월 92,200원 자동이체로 2029년 10월에 딱 500만원을 채우는 플랜을 실행 중이다.
1주택자도 청약을 계속 넣어야 하는 이유
“집 있으면 청약이 무슨 의미야”라는 말을 종종 듣는다. 반은 맞는 말이다.
공공주택 청약(LH, SH 등 공공분양)은 무주택자 우선 공급이고, 유주택자는 1순위 자격 자체가 제한된다. 여기까지는 맞다.
그런데 민영주택(민간분양) 청약은 다르다. 통장에 예치금 기준 이상만 쌓여 있으면 1주택자도 청약 신청이 가능하다. 가점제에서는 무주택 기간 가점이 없어 불리하지만, 추첨제 물량이 있는 단지라면 충분히 경쟁력이 있다.
⚠️ 규제지역이면 1주택자 제약이 다르다
위 설명은 비규제지역 기준이다. 투기과열지구·청약과열지역(규제지역)에서는 1순위 청약 시 1주택자에게 제약이 붙는다. 추첨제 물량의 일정 비율이 무주택자에게 우선 배정되고, 단지·공고에 따라 기존 주택 처분 서약이 1순위 요건으로 걸리기도 한다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로, 타깃 단지가 규제지역인지와 해당 공고의 1순위 조건을 청약홈 공고문에서 반드시 확인해야 한다. (국토교통부 주택공급에 관한 규칙)
내 경우 현재 보유 중인 아파트를 2029년 10월 매도할 계획이다. 그 시점에 무주택자로 전환되면서 청약을 바로 쓰고 싶은 거다. 매도 후 청약 계좌에 예치금이 이미 목표치만큼 쌓여 있어야 준비된 상태로 청약 시장에 진입할 수 있다.
청약 가입 기간도 문제다. 중간에 해지하고 재가입하면 가입 기간이 리셋된다. 매도 후 무주택자가 되는 시점부터 가점이 쌓이기 시작하는데, 이때 최소 2년 이상 납입 유지된 통장이 필요하다. 지금 해지했다가 나중에 재가입하면 그 기간이 날아간다.
민영주택 청약 예치금 기준
민영주택 청약 1순위 자격은 납입 횟수가 아니라 통장 잔액(예치금) 기준으로 판단한다. 지역과 청약하려는 주택 면적에 따라 필요한 예치금이 다르다.
| 지역 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
|---|---|---|---|---|
| 서울·부산 | 300만원 | 600만원 | 1,000만원 | 1,500만원 |
| 기타 광역시 | 250만원 | 400만원 | 700만원 | 1,000만원 |
| 기타 시·군 | 200만원 | 300만원 | 400만원 | 500만원 |
ℹ️ 출처
위 기준은 국토교통부 주택청약업무처리지침 기준이다. 청약 공고마다 세부 조건이 다를 수 있으므로, 실제 청약 신청 전에는 청약홈(applyhome.co.kr) 공고문을 직접 확인해야 한다.
500만원이면 기타 시·군 모든 면적, 기타 광역시 102㎡ 이하 기준을 커버한다. 서울·부산 기준으로는 85㎡ 이하(300만원)도 커버 가능하고, 추후 여건에 따라 추가 납입도 가능하다.
지금 당장 타겟 지역이나 면적을 확정할 수 없어서, 웬만한 선택지를 열어두는 금액으로 500만원을 골랐다. 수도권 대형 평형을 노린다면 처음부터 1,000~1,500만원 목표로 설정해야 한다.
현재 청약 납입 현황
우리은행 주택청약종합저축으로 2025년 12월에 개설했다. 금리는 연 2.3%다.
개설 첫 달인 2025년 12월에 모바일로 25만원을 직접 입금했고, 이후 매월 15일 타행자동이체로 25만원씩 납입했다. 4월에 이체가 한 번 빠졌는데 자동이체 설정 오류였다. 5회 납입 완료 시점의 기납부액은 1,250,000원.
납입 이력을 보면 6월 15일에 92,200원으로 금액이 바뀐 게 보인다. 현재 잔액 1,342,200원. 이 화면이 나중에 청약 신청 시 예치금 확인 기준이 된다.
월 납입액 역산 공식
6개월차부터 금액을 바꿨다. 처음 25만원을 넣은 건 특별한 계산 없이 설정한 거였다. 그런데 계산해보니 이 금액을 계속 넣을 이유가 없었다.
역산 공식은 간단하다.
월 납입액 = (목표 금액 − 기납부액) ÷ 남은 납입 개월 수내 케이스에 대입하면 이렇다.
- 목표: 5,000,000원
- 5회 납입 완료 기납부액: 1,250,000원
- 6월부터 남은 기간: 2026년 6월 ~ 2029년 10월 = 41개월
(5,000,000 − 1,250,000) ÷ 41개월 ≒ 91,463원여기서 올림해서 92,200원으로 설정했다. 41개월 납입 시 예상 잔액은 약 503만원으로 목표치를 소폭 초과한다.
자동이체를 걸어두면 신경 꺼도 된다. 매달 이체일에 빠져나가고, 잔액이 쌓이는 걸 가끔 확인하는 게 전부다.
월 25만원에서 9만 2천원으로 내린 이유
처음 25만원으로 설정한 건 솔직히 “많이 넣으면 좋겠지”라는 막연한 생각이었다. 청약 공부를 하고 나서야 이게 비효율임을 알았다.
유주택자 상태에서 민간청약 예치금 기준만 보는 거라면, 예치금 목표를 초과해서 납입하는 돈은 청약 자격에 추가 혜택을 주지 않는다. 잔액은 쌓이지만 1순위 자격은 이미 예치금 기준을 넘기는 순간 달성된다.
게다가 유주택자는 소득공제 혜택도 없다. 주택청약종합저축 소득공제(연 240만원 한도, 40% 공제)는 무주택 세대주에게만 적용되기 때문에, 내 상황에서는 세제 혜택을 기대하고 많이 넣을 이유가 없다.
차액인 약 158,000원(기존 25만원에서 92,200원을 뺀 금액)은 다른 투자 상품에 넣는 게 효율적이다.
ℹ️ 소득공제 시점
매도 후 무주택자로 전환되면 그때부터 소득공제 대상이 될 수 있다. 단, 무주택 세대주 여부, 총 급여 기준 등 요건을 충족해야 한다. 해당 연도의 국세청 고시 기준을 확인하는 게 맞다.
중도 해지하면 어떻게 되나
가끔 “급전이 필요하면 깰 수 있냐”는 질문을 받는다. 가능은 하다. 그런데 손해가 크다.
첫째, 가입 기간이 리셋된다. 재가입하면 그날부터 다시 기간 계산이 시작된다. 무주택자로 전환된 이후 청약 가점에서 가입 기간이 중요한 항목이 되는데, 해지 이력이 있으면 그 기간만큼 손해다.
둘째, 이자가 깎인다. 중도 해지 시 일반 예금보다 낮은 중도해지 이자율이 적용된다. 오래 넣었을수록 더 아깝다.
급전이 필요한 상황이라면 청약 계좌를 담보로 대출받는 방법이 있다. 해지 없이 자금을 쓸 수 있고, 가입 기간도 유지된다. 내 경우엔 해지보다 이쪽이 나았다(대출이자·담보 가능 여부는 각자 따져봐야 한다).
1주택자 청약 전략 요약
- 1주택자도 청약은 계속 납입한다. 매도 후 무주택자 전환 시 예치금이 이미 쌓여 있어야 한다.
- 민간청약 예치금 기준을 먼저 확인한다. 타겟 지역·면적에 맞게 목표를 잡는다.
- 목표 금액을 역산해 월 납입액을 정한다. (목표 − 기납부) ÷ 남은 기간.
- 목표 초과 납입은 비효율이다. 예치금 기준 달성 이후 추가분은 다른 곳에 운용한다.
- 유주택자는 소득공제가 없다. 과납할 동기가 하나 더 사라진다.
- 해지는 최후 수단이다. 담보대출로 급전 대응이 낫다.
지금 내 청약 전략은 2029년 10월까지 월 92,200원 자동이체 걸어두고 신경 끄는 것 전부다. 그 시점에 매도가 실제로 이뤄지면, 무주택자 전환과 동시에 500만원짜리 청약 통장이 준비된 상태로 시작할 수 있다.
⚠️ 투자 · 세무 유의사항
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